¿Qué es la nuda propiedad en una herencia?

En este artículo vamos a ver qué significa heredar la nuda propiedad y qué consecuencias tiene.

¿En qué consiste la nuda propiedad en una herencia?

Cuando una persona recibe la nuda propiedad de los bienes de una herencia (que pueden ser algunos o todos), significa que el testador, o la ley, ha constituido un usufructo sobre esos bienes, de modo que la propiedad plena del bien se ha desmembrado a favor de dos personas: el usufructuario y el nudo propietario.

• El usufructuario recibe el derecho de usar y disfrutar del bien durante el tiempo que dure el usufructo, y los derechos de uso y disfrute dependen de la naturaleza del bien. Por ejemplo, si es una vivienda, puede vivir en ella y alquilarla, y si es dinero en metálico, puede usarlo y emplearlo como quiera, pero deberá reintegrar esa misma cantidad al nudo propietario cuando acabe el usufructo.
• El nudo propietario tiene la propiedad sobre el bien y puede disponer de él, pero debe respetar los derechos del usufructuario y, por tanto, no puede usar ni disfrutar el bien.

Cuando se extingue el usufructo, cuya duración normalmente coincide con la vida del usufructuario, el nudo propietario consolida el pleno dominio a su favor, porque reúne por fin todos los derechos inherentes a la propiedad.

¿En qué casos se puede heredar la nuda propiedad?

Una persona puede heredar la nuda propiedad en los casos en que se constituya un usufructo sobre los bienes que le corresponda heredar. Esto puede ocurrir tanto por voluntad del fallecido, manifestada en testamento, como por mandato de la ley, como consecuencia de la aplicación de la legítima que corresponde al cónyuge viudo.

Los derechos hereditarios que corresponden al cónyuge viudo en concepto de legítima son:

• El usufructo sobre un tercio de la herencia, si concurre a la herencia con hijos o descendientes.
• El usufructo sobre la mitad de la herencia, si no hay hijos ni descendientes, pero sí ascendientes del fallecido.
• El usufructo de los dos tercios de la herencia, si no hay descendientes ni ascendientes del fallecido.

El usufructo a favor del cónyuge viudo es un derecho vitalicio, así que durará hasta su fallecimiento.

¿Qué implica recibir la nuda propiedad de una herencia?

Cuando se constituye un usufructo sobre bienes de la herencia, tanto el usufructuario como el nudo propietario se ven limitados en el ejercicio de los derechos de propiedad:

• Ambos deben respetar los derechos que corresponden al otro, así que podrán ejercer las facultades que les corresponden mientras no perturben el ejercicio del derecho de la otra parte.
• El usufructuario puede usar y disfrutar el bien, lo que implica que puede recibir las rentas y frutos que se obtengan, darle el uso normal al que esté destinado e incluso arrendar el bien, pero cualquier contrato que celebre teniendo por objeto el usufructo se extinguirá cuando se extinga el usufructo.
• Los derechos de uso y disfrute del usufructuario son exclusivos, no compartidos con el nudo propietario.
• El nudo propietario, por tanto, no puede usar ni disfrutar del bien hasta que se extinga el usufructo, pero sí puede realizar cualquier acto de disposición, siempre que respete los derechos del usufructuario. Por ejemplo, puede vender la vivienda usufructuada o gravarla con una hipoteca, pero respetando el uso y disfrute que hace de ella la otra parte.
• En cuanto a los gastos, cada parte hará frente a los que se deriven del ejercicio de su derecho.

¿Cuándo recupera la plena propiedad el nudo propietario?

Esta situación permanecerá mientras dure el usufructo, lo que ocurre normalmente durante toda la vida del usufructuario, si no se ha establecido otro plazo.

Cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario consolida la propiedad, recuperando los derechos de uso y disfrute.

También puede ocurrir que el usufructuario decida renunciar a su derecho a favor del nudo propietario, lo que se considera una donación si lo hace después de haber aceptado el usufructo en herencia.

Por otro lado, el usufructo se puede sustituir por otra compensación equivalente. El artículo 839 del Código Civil establece que los herederos pueden satisfacer el usufructo del cónyuge viudo mediante una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital en efectivo, siempre que ambas partes estén de acuerdo.

Para ello, primero habrá que valorar económicamente el usufructo.

¿Cuánto vale el usufructo?

Saber el valor económico del usufructo es importante tanto de cara a la tributación por el impuesto de patrimonio como a la posible venta futura del bien usufructuado, ya que no se puede pedir el mismo precio a cambio de un bien libre de cargas que a cambio de un bien sobre el que recae un usufructo.

El valor del usufructo se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor total del bien, y ese porcentaje se obtiene restando a 89 la edad del usufructuario.

Por ejemplo, si el viudo tiene 67 años y ha heredado una vivienda en usufructo, habrá que aplicar el 22 % al valor de la vivienda.

Si el inmueble vale 200.000 euros, el usufructo vale 44.000 euros, y la nuda propiedad, 156.000 euros.

El porcentaje obtenido debe respetar unos límites mínimo y máximo, que son el 10 % y el 70 % del valor del bien.