El principal desacuerdo en estos casos suele aparecer cuando uno o varios de los herederos deciden vender y la otra parte no.
Por ello, en este post vamos a analizar qué hacer cuando se hereda la vivienda familiar pero los herederos no se ponen de acuerdo.
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Contacte con nosotrosOpciones cuando no hay acuerdo entre los herederos sobre una vivienda heredada
Los desacuerdos entre herederos de una misma vivienda son un problema considerablemente común, el cual aparece cuando una parte quiere vender y otra alquilar. Incluso se dan situaciones en que uno o varios de los herederos deciden vivir en esa casa.
En esos casos, hay varias opciones posibles, a continuación, analizamos las más destacadas y usuales:
Adjudicación a un solo heredero
Cuando dos hermanos han heredado una vivienda, uno de ellos desea venderla y el otro no, existe la posibilidad de que el que no desea venderla compre la parte correspondiente al otro heredero. De esta forma, la propiedad pasa a ser de forma exclusiva de un único heredero.
Esta alternativa está debidamente contemplada en el artículo 1062 del Código Civil:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
De acuerdo a lo anterior, si el otro heredero no desea recibir el dinero, podrá solicitar una venta en una subasta pública.
Subasta pública voluntaria
Otra opción disponible, contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria, consiste en que los herederos pueden solicitar una subasta pública voluntaria cuando han llegado a un acuerdo para vender la vivienda, pero no así en el precio de venta.
Para hacer dicha solicitud, todas las partes involucradas deben estar de acuerdo y proceder a presentarla en el juzgado de primera instancia (o sección civil del tribunal de instancia que lo sustituya), cuya ubicación sea la más próxima a la vivienda en cuestión. Posteriormente, la vivienda se subastará a partir del monto indicado en el proceso de tasación. Sin embargo, los herederos son quienes tienen la última palabra para decidir si aceptan o no la oferta del postor.
En este sentido, hay dos posibles escenarios. El primero es que los herederos estén de acuerdo con la oferta y la acepten y el segundo es que no llegue a un acuerdo y la declinen.
Acto de conciliación
El acto de conciliación es otra alternativa a la cual pueden recurrir los herederos cuando no hay acuerdo sobre qué hacer con la vivienda unifamiliar. Antes de llegar a un procedimiento judicial que lleva más tiempo y eleva los costes, se puede acudir a un conciliador profesional que pueda dar fe de dicha conciliación entre las partes involucradas.
Esta opción aparece reflejada en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria e indica exactamente lo siguiente:
1. Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.
La utilización de este expediente para finalidades distintas de la prevista en el párrafo anterior y que suponga un manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal tendrá como consecuencia la inadmisión de plano de la petición.
Es un procedimiento previo a la instancia judicial. En estos casos, el heredero que desea vender presenta un acto de conciliación y se le notifica al otro heredero para que asista al acto para el cual no es necesario la presencia de un abogado. De esa reunión, las dos partes pueden llegar a un acuerdo, pero también pueden no llegar al acuerdo o simplemente no asistir al acto, por lo que en esos casos se pueden iniciar acciones judiciales contra la otra parte.
Otro posible escenario es que las dos partes acudan al acto de conciliación, pero uno de los herederos no cumple el acuerdo. En este caso, la parte afectada también puede y debe iniciar un proceso judicial.
División judicial de la vivienda
Esta cuarta alternativa es la menos recomendada, pero es el último recurso a utilizar cuando las opciones anteriores no han funcionado y los herederos no llegan a un acuerdo sobre la vivienda.
La persona que debe iniciar este procedimiento judicial es el heredero que desea vender la vivienda. Para ello deberá iniciar un proceso judicial por lo contencioso para la división judicial de la cosa común, en este caso, la vivienda. Para este paso sí es imprescindible que la persona cuente con la asistencia de un abogado especialista en el área.
La situación más común en estos casos es que se otorga una orden judicial para la venta de la vivienda en una subasta, pero a diferencia de la subasta anterior, en esta ninguno de los herederos puede disponer o determinar el valor de la vivienda, el valor de la misma es determinado por un perito judicial.
La subasta de la vivienda comienza por el valor determinado por el perito y el importe total obtenido por la venta es repartido a partes iguales entre los herederos.
